Laina
Kierros on suljettu

ICON Kiinteistörahastot

ICON Kiinteistörahastot Oy tarjoaa käsinkosketeltavaa tuottoa. ICON on yksi viime vuosien tuottavimmista kiinteistösijoitusrahastoyhtiöistä Suomessa. Nyt etsimme joukkolainaa kasvumme vauhdittamiseksi.

Tämä sisältö on saatavilla myös
englanniksi
Tarinamme

Katso ICONin esittelyvideo suomeksi.

 

ICON Kiinteistörahastot Oy on kiinteistökehityshankkeisiin erikoistunut rahastoyhtiö. ICON Kiinteistörahastot syntyi, kun kiinteistökehittäjä Rami Virtanen ja sijoitusasiantuntija Markus Havulehto löivät viisaat päänsä yhteen vuonna 2009. Rami oli tehnyt tuottavaa kiinteistösijoittamista jo 90-luvun puolivälistä lähtien, ja Markuskin oli nuoresta iästään huolimatta rahoittanut ja rakentanut jo useita kerrostaloja.

Kaksikko tiesi, että nopea kaupungistuminen pääkaupunkiseudulla kasvatti miellyttävien kiinteistöjen tarvetta. ICONin ensimmäinen rahasto perustettiin vuonna 2010, ja sijoituksia kerättiin lähinnä tuttavapiiristä. Kaksikko tiesi olevansa oikealla asialla, mutta siitä huolimatta kiinteistökehittämiseen keskittyvien kiinteistörahastojen todellinen kysyntä yllätti.

Nopeasti sijoittajien määrä ylitti sadan sijoittajan rajan, ja kohteiden määrä kasvoi kaksinumeroiseksi. ICONin johto on sijoittanut rahastoon useaan otteeseen omia muista kohteista vapautuvia pääomiaan, ja  seuraavat rahastot perustettiin vuosina 2013, 2014 ja 2015.

ICONin organisaatio vahvistui merkittävästi vuonna 2014, kun silloisen Vacon Oyj:n hallituksen jäsen ja perustajaosakas Jari Koskinen valittiin ICONin hallituksen puheenjohtajaksi, ja hänestä tuli ICONin merkittävä osakas.

Missionamme on toimintamme alusta asti ollut olla Suomen tuottavin kiinteistörahasto. Tämän lisäksi pyrimme jatkuvasti rakentamaan miellyttäviä kiinteistöjä, jotka ovat arkkitehtuurisesti kauniita sekä eko- ja kustannustehokkaita. Oleellista on, että kiinteistöt ovat sellaisia, joissa ihmiset aidosti viihtyvät.

Tällä hetkellä ICON Kiinteistörahastot Oy on yksi Suomen viime vuosien tuottavimmista kiinteistösijoitusrahastoista. Kiinteistöprojektiemme yhteisarvo tällä hetkellä on yli 100 miljoonaa euroa. Kohteistamme valtaosa on Suomessa, minkä lisäksi rahastoihimme kuuluu kohteita myös Virosta.

Rahastomme ovat keränneet yli 130 sijoittajaa ja yksityisten sijoittajien lisäksi mukana on säätiötä, yliopistoja ja kassoja. Toimipaikkamme ovat Vaasassa ja Helsingissä.

Tavoitteenamme on hallinnoida yli 300 miljoonan euron kiinteistövarallisuutta vuonna 2018, ja tuottaa sijoittajillemme keskimäärin noin 10 % vuosituottoa

Harkitsemme listautumista Nasdaq First North -listalle vuoteen 2020 mennessä, jolloin tavoitteenamme on hallinnoida yli 500 miljoonan euron kiinteistövarallisuutta.

Kiinteistörahastot luokitellaan vaihtoehtorahastoiksi ja ne kuuluvat Europan Unionissa ns. AIFMD-säätelyn piiriin (AIFMD = Alternative Investment Fund Managers Directive). Toimintaa Suomessa valvoo Finanssivalvonta (FIVA).

Liiketoiminta- & markkinatilanteemme

Kiinteistösijoittaminen pähkinänkuoressa

Kiinteistösijoittamisen perimmäinen idea on monelle tuttu. Yksi yleisimmistä tavoista ryhtyä kiinteistösijoittajaksi on ostaa asunto ja vuokrata sitä edelleen. Tällöin kyseessä on niin sanottu kassavirtakohde, joka tuottaa omistajalleen kuukausittain rahaa vuokratulojen muodossa. Yhtälailla yleistä on ostaa remontoitava kohde, jota uusimalla ja kunnostamalla omistaja luo lisäarvoa sijoitukselleen. Vastaavasti on mahdollista ostaa tyhjä tontti, rakentaa siihen kiinteistö ja myydä koko paketti sijoitusta isommalla summalla eteenpäin. Tämä on kiinteistösijoittamisen idea pähkinänkuoressa.

Kiinteistösijoittaminen on suosittu sijoittamismuoto, koska siinä yhdistyy sekä kuukausittainen kassavirta että mahdollinen arvonnousu. Tämä turvaa sekä hyvän että varman tuoton.

Yksittäiseen kiinteistöön sijoitettaessa sijoitusprosessi lähtee aina liikkeelle kiinteistön ostamisesta ja vuokratuloa saadaan kun asunto vuokrataan edelleen. Omistajan käteen jäävän tuoton määrään vaikuttavat kiinteistön hankintahinta, mahdolliset rahoituskulut, kiinteistön hinnanmuutos, vuokran suuruus, yhtiövastikkeet ja mahdolliset kunnostus- ja ylläpitokulut. Kiinteistösijoitusta on valvottava ja ylläpidettävä säännöllisesti. Muun muassa vuokravalvonta, vastikereskontra, tulevat remontit ja taloyhtiön hallituksen valvonta kuuluvat kiinteistön omistajan tehtäviin. Näiden osa-alueiden hallitseminen vaatii omistajalta kokemusta ja aikaa.

Kiinteistörahastot hoitavat näitä kiinteistön omistajan velvollisuuksia sijoittajien puolesta. Lisäksi rahastot sijoittavat moniin kiinteistöihin, jolloin sijoittajien rahat hajautuvat useiden kiinteistöiden välille yksittäisen kohteen sijaan.

 

Markkinatilanne Suomessa

Vallitseva kaupungistumisen trendi saa ihmiset muuttamaan maalta kasvukeskuksiin etenkin pääkaupunkiseudulla. Urbanisaation seurauksena asuntojen kysyntä kasvaa kasvukeskuksissa, ja jos myytäviä asuntoja ei ole markkinoilla tarpeeksi, hinnat nousevat. Samalla muuttotappiokuntien ja -kaupunkien asuntojen hinnat laskevat vastaavalla tavalla.

Tällä hetkellä Suomessa muuttoliikenne kohdistuu pääkaupunkiseudulle, mikä johtaa voimakkaaseen kaupungistumiseen Uudellamaalla ja lisää luonnollisesti myös asuntojen tarvetta. Ylen toukokuussa 2015 uutisoiman tutkimuksen mukaan pelkästään Helsinkiin, Espooseen ja Vantaalle muuttaa vuosittain noin 15 000 ihmistä. Samaan aikaan asuntoja rakennetaan pääkaupunkiseudulle noin 7500 vuodessa, mikä on noin 2000 asuntoa liian vähän. Helsingissä muuttoliikettä havainnollistaa se, että Helsinkiin muuttaa joka päivä yksi bussilastillinen ihmisiä, jotka tarvitsevat asunnon itselleen.

Asuntoja siis rakennetaan aivan liian vähän. Lisäksi nykyisten asuntojen koko ei vastaa kysyntää. Puolet Uudellemaalle muuttavista ja Helsingissä tällä hetkellä asuvista on yhden hengen talouksia samalla kun vain 37 % Helsingin asuinkiinteistöistä on alle 49 neliötä ja 11 % alle 30 neliötä. Lue lisää YLEN uutisesta.

Pääkaupunkiseudulla asuu tällä hetkellä noin 1,4 miljoonaa ihmistä, ja arvioiden mukaan vuoteen 2050 mennessä luku on jo yli 2 miljoonaa. Kysyntä tulee siis jatkumaan vahvana.

Uskomme, että seuraavina vuosina kiinteistömarkkinoilla tarvittavat ratkaisut kiteytyvät kolmeen pääteemaan:

  1. Lisää pieniä asuntoja kasvukeskuksiin
    1. Nykyinen asuntotuotanto ja markkinakysyntä eivät kohtaa ja siksi uskomme pienten asuntojen olevan tulevina vuosina tärkein kiinteistökehityskohde.
  2. Lisäpalveluita ja jaettuja tiloja asuinkiinteistöjen yhteyteen
    1. Toimistokiinteistöissä yleistynyt malli, jossa yritys vuokraa vain tarvitsemansa neliöt, ja ottaa lisätilaa ja -palveluita käyttöön tarpeen mukaan on tulossa myös asuntokiinteistöihin.
    2. Kun asuntojen neliöhinnat muutoinkin ovat korkeat, oman asunnon neliöt halutaan optimoida juuri sopivaksi ja lisätilaa (esim. vierashuone) ja palveluita (sauna, spa-osasto, liikuntatila) vuokrataan vain tarpeen mukaan.
  3. Asuntojen energiatehokkuus entistä tärkeämpää
    1. Energiakulut ovat kiinteistöjen isoin kuluerä. Vuokrat eivät ole nousseet 2 vuoteen, joten sijoittajia kiinnostaa entistä enemmän energiakulujen leikkaaminen.

Yleisesti ottaen kiinteistöjen hintoihin vaikuttavat kaupungistumisen lisäksi työllisyystilanne, ostovoima, lainan saatavuus ja korkotaso. Kiinteistösijoituksiin vaikuttavat myös uudistuotannon määrä ja hinta.

 

Kiinteistösijoittamisen markkinatilanne

Kiinteistösijoittamisen palveluita tarjoavia yrityksiä on Suomessa useita, ja kiinteistörahastot ovat erikoistuneita tiettyyn kiinteistötyyppiin. Kiinteistörahastot voidaan jakaa karkeasti seuraaviin kategorioihin:

  1. Toimitilasijoittaminen
  2. Asuntosijoittaminen
  3. Hoivakiinteistöihin sijoittaminen
  4. Kiinteistökehittäminen

Suomen isoimpia toimitiloihin sijoittavia rahastoja hallinnoivat Sponda ja Fennia.

Asuntosijoittamisen isoimmat toimijat ovat Orava Asuntorahasto ja Ålandsbanken, joiden molempien rahastot sijoittavat suomalaisiin vuokra-asuntoihin.

Suurimpia hoivakiinteistöihin sijoittavia rahastoja hallinnoivat eQ ja Titanium Rahastoyhtiö.

ICON on erikoistunut nimenomaan kiinteistökehittämiseen, ja mainittavia suoria kilpailijoita ei tässä segmentissä ole.

 

ICONin strategia

ICONin sijoitusstrategia perustuu kahteen pääkohtaan: kiinteistökehittämiseen ja kasvukeskuksiin.

Sijoitusstrategiamme mukaisesti suurin osa kohteistamme on kehityskohteita ja loput kassavirtakohteita. Keskitymme kehityskohteisiin, koska kiinteistöjen hinnat eivät ole nousseet enää vuoden 2011 jälkeen. Siksi kiinteistöjen arvoa on nostettava itse jalostamalla ja kehittämällä niitä aktiivisesti.

Valitsemme sijoituskohteiksi kiinteistöjä, joiden käyttötarkoituksen muutamme ja kunnostamme uuden veroiseksi. Lisäksi kohteisiimme kuuluu kiinteistöjä, jotka puramme ja rakennamme tilalle uuden sekä tontteja, joihin rakennamme uutta. ICON rakentaa kohteelle itse lisäarvoa kehittämällä sitä. Näin rahaston arvonnousu ei ole kiinni vain markkinan mahdollisesti kasvusta vaan arvoa rakennetaan aktiivisella kehittämisellä.

Sijoitamme etenkin pääkaupunkiseudulle ja kasvukeskuksiin, sillä näillä alueilla asuntojen kysyntä on taattu. Kohteemme sijaitsevat pääkaupunkiseudulla ja kasvukeskuksissa, kuten Tampereella, Jyväskylässä ja Vaasassa. Kasvukeskusten hyvä palvelutaso houkuttelee uusia asukkaita kaupunkeihin, mikä taas luo tarvetta uusille ja hyville kiinteistöille.

Yksi rahastoistamme on sijoittanut Tallinnaan ja jatkossa kasvatamme harkitusti Tallinnassa olevien kohteiden määrää. Global Property Guiden mukaan Viron asunnot kallistuivat huhti-toukokuussa 2015 9 % edelliseen vuoteen verrattuna. Kiihkeämpää hintojen nousu on ollut vain HongKongissa ja Irlannissa. Lue lisää Global Property Guiden tutkimuksesta.

Seuraavat ICON-rahastot tulevat sijoittamaan myös muihin Pohjoismaisiin suurkaupunkeihin.

 

ICONin liiketoimintamalli

ICON Kiinteistörahastot Oy:n liikevaihto koostuu rahastojen hallintapalkkioista ja menestymismaksuista.

Hallinnointipalkkiota emoyhtiö saa nykyisistä rahastoista 276 000€ per vuosi, mikä on 1,2% rahastojen yhteisarvosta. Menestymispalkkiot emoyhtiölle tuloutuvat kun kohteet myydään voitollisesti.

Tarkemmat talousennusteen ja kassavirtalaskelmat vuosille 2015–2018 on esitetty alaosan taulukossa ja liitteessä "ICON Cash Flow 2015–2018.pdf".

 

ICONin rahastot

ICON hallinnoi tällä hetkellä kolmea vaihtoehtorahastoa, jotka ovat ICON Real I, ICON Real Estate Fund II ja ICON Real Estate Fund III – Suurpelto. Ensimmäinen ja toinen rahasto ovat maksaneet sijoittajilleen noin 6 % vuotuista tuottoa, kun taas kolmas rahasto on vasta perustettu. Tässä rahastoista tarkemmin:

ICON Real I Ky

ICON Real I Ky -kiinteistösijoitusrahasto perustettiin vuonna 2010. Varat on sijoitettu pääasiassa asuntokiinteistöihin ympäri Suomea. Kohteet kruunaa noin 3 000 neliömetrin rakennusoikeus Helsingin Lauttasaaressa. Rahaston sijoittajat ovat pääasiassa suomalaisia yksityishenkilöitä ja yrityksiä. Vuodesta 2010 lähtien ICON Real I Ky:n tuotto on ollut kokonaisuudessaan 26,45%. Koko voitto maksetaan sijoittajille vuosittain. Kokonaispääoma oli vuoden 2012 lopussa 5 miljoonaa euroa. Rahaston sijoitusaika on 10 vuotta. Tämän rahaston merkintä on päättynyt.

Tutustu rahastoon tarkemmin ICONin nettisivulla.

ICON Real Estate Fund II Ky

ICON Real Estate Fund II -kiinteistösijoitusrahasto perustettiin vuonna 2013. Kyseessä on kiinteistökehitysrahasto, jossa 80 % kohteista on kehityskohteita ja loput 20 % kassavirtakohteita. Kehityskohteissa rakennuksia ja tontteja jalostetaan, joka nostaa sijoituksen arvoa, kun taas perinteisistä kassavirtakohteista saadaan jatkuvaa tuloa vuokrien muodossa. Rahaston tavoitekoko on 30 miljoonaa euroa, ja päämääränä on tuplata sijoittajien pääoma kahdeksassa vuodessa. Rahaston merkintäaika päättyy vuoden 2015 lopussa, minimisijoitus on 100 000 euroa. Rahaston sijoitusaika on 10 vuotta.

Tutustu rahastoon tarkemmin ICONin nettisivulla.

ICON Real Estate Fund III - Suurpelto Ky

Toisin kuin muut rahastomme, ICON Real Estate Fund III – Suurpelto koostuu vain yhdestä kohteesta, joka on 100-prosenttisesti kehityskohde. Rahasto keskittyy Espoon Suurpellon keskuskorttelihankkeeseen. Keskustakorttelissa on noin 20 000 kerrosalaneliön rakennusoikeus. Kohteessa on sen valmistuttua liiketila, neljä asuinkerrostaloa ja parkkihalli. Projektin myyntihinta kipuaa hankkeen valmistuttua yli 70 miljoonaan euroon. Kohteen on määrä olla valmis vuonna 2018.

ICON Real Estate Fund III – Suurpelto tulee omistamaan hankkeesta noin kaksi kolmasosaa. Loput omistaa ICON Real Estate Fund II. ICON Real Estate Fund III – Suurpelto on tarkoitettu instituutioille ja muille ammattimaisille sijoittajille. Minimisijoitus on 250 000 euroa ja sijoitusaika noin neljä vuotta. Rahastolle haetaan yhteensä 12 miljoonan euron pääomaa. Rahaston juoksuaika päättyy, kun kohde on valmis.

Tuomme markkinoille vuoden 2016 aikana uuden tuotteen ja toimintamallin, joka tuo kiinteistökehittämisen ja ICONin kiinteistörahastot uuden, huomattavasti laajemman kohderyhmän ulottuville. Tämän uskomme vauhdittavan kasvuamme merkittävästi.

 

Periaatteet ja toimintatavat

Sijoittajalähtöisyys, rehellisyys, avoimuus ja tuloshakuisuus ovat arvojamme. Pala kerrallaan ICON sijoittajineen muuttaa markkinoiden käsitystä asunnoista ja toimitiloista. Kiinteistörahastosijoittaminen voi olla tuottoisaa, vaikka riski on maltillinen. Tarjoamalla sijoittajille parasta mahdollista tuottoa nostamme myös heidän varallisuutensa tuottoa. Samalla teemme Suomesta hieman paremman paikan elää.

Meille on tärkeää, että kiinteistösijoittamiseen kuuluvia projekteja hallinnoidaan tehokkaasti. Hyödynnämme projektijohtamisessa teollisuudesta tutuksi tullutta tapaa, jossa kaikki projektiin osallistuvat yhteistyökumppanit tuodaan saman pöydän ääreen sopimaan asioiden käytännön toteutuksesta. Tällöin kaikki tietävät yhteisen tavoitteen ja projekti sujuu jouhevasti. Samalla vältytään myöhemmin mahdollisilta väärinkäsityksiltä.

Energiatehokkuus on lähellä sydäntämme, ja se korostuu tulevaisuudessa entisestään. Uskomme, että tulevaisuuden kiinteistöt ovat täysin omavaraisia. Näissä kiinteistöissä sähköauton ylimääräinen energia ladataan kiinteistön käytettäväksi samoin kuin jätteet poltetaan energiaksi. Asukkaat pystyisivät siis omilla valinnoillaan vaikuttamaan hiilijalanjälkeensä.

Tästä hyvä esimerkki on III-rahastoomme kuuluva Suurpellon hanke Espoossa. Suurpellon alueen kaupunkikonsepti pyrkii ekologisesti kestäviin ratkaisuihin, jotka lisäävät niin rakentamisen kuin yhteiskunnankin energiatehokkuutta.

Alla on yleiskuva kiinteistökehitysprosessistamme. Yksityiskohtaisempi kuvaus prosessista ja ICONin yhteistyökumppaneista eri vaiheissa on esitelty liitteessä ICON kiinteistökehitysprosessi.pdf.

Tiimimme

Tiimimme

ICONin ydintiimin muodostaa tiivis nelikko, jossa yhdistyy vankka ja monipuolinen kokemus kiinteistökehittämisestä, kiinteistösijoittamisesta ja kasvuyritysten markkinoinnista ja myynnistä.

Markus Havulehto

Toimitusjohtaja (APV-1 sijoituspalvelututkinto, yrittäjän ammattitutkinto, ITS-isännöitsijän ammattitutkinto)

Havulehto vastaa ICON Kiinteistörahastojen hallinnoinnista ja varainhankinnasta. Hän on toiminut sijoittamisessa vuodesta 2004 lähtien. Hän on aikaisemmin työskennellyt sijoitusmeklarina ja kiinteistövälittäjänä. Viimeiset seitsemän vuotta hän on toiminut kiinteistösijoittajana. Havulehto on suorittanut myös APV-1-sijoituspalvelututkinnon, yrittäjän ammattitutkinnon sekä ITS-isännöitsijän ammattitutkinnon.

https://fi.linkedin.com/pub/markus-havulehto/28/173/4a4

Teemu Nuutinen

Myynti- ja markkinointijohtaja (BBA, johtamisen erikoistutkinto)

Nuutinen toimii ICON Kiinteistörahastojen Myynti- ja markkinointijohtajana. Nuutinen on toiminut useassa kasvuyrityksessä vastaten kasvustrategiasta, myynnistä ja menestyvän tiimin rakentamisesta. Hänellä on erittäin vahva kokemus yritysten valmentamisesta aina lattiatasolta pörssiyhtiöiden johtoon. Hän on toiminut sijoittajana monella alalla tiedostaen sijoittajien ajatusmaailman ja kuinka sijoituspäätöksiä tekeviä autetaan parhaalla mahdollisella tavalla menestymään.

https://fi.linkedin.com/pub/teemu-nuutinen/42/a08/1a

Jari Koskinen

Hallituksen puheenjohtaja (Kauppatieteiden tohtori, MBA)

Koskinen toimii ICON Kiinteistörahastojen hallituksen puheenjohtajana. Koskinen on yksi Vacon Oyj:n perustajaosakkaista, ja hän on toiminut tuotannonjohtajana sekä istunut Vaconin johtoryhmässä 18 vuotta. Lisäksi hän on toiminut Vacon Kiinan toimitusjohtajana sekä istunut Vaconin Italian ja USA:n hallituksissa ja myös Vacon Oyj Groupin hallituksessa. Koskinen väitellyt kauppatieteiden tohtoriksi aiheenaan dynaaminen liiketoimintamalli. Koskinen tuo teollisuuden tehokkaat toimintatavat ja strategiatyön ICONin toimintaan.