Osake
Kierros on suljettu

Cityvarasto - ensimmäinen askel First North:iin

Cityvarasto on Suomen suurin pienvarastoyritys. Tavoitteenamme on listautua Helsingin Pörssin kasvuyritysten First North-listalle, minkä vuoksi haemme lisää osakkaita. Tarjoamme osakkuutta vahvassa yhtiössä, jolla on suuri potentiaali.

Tämä sisältö on saatavilla myös
englanniksi
Tarinamme

Lyhyt tiivistelmä

Cityvarasto Oy on perustettu 1999. Olemme kasvaneet Suomen johtavaksi pienvarastoyritykseksi liikevaihdolla, kannattavuudella, pinta-alalla ja toimipisteiden lukumäärällä mitattuna. Cityvarasto on 23 toimipisteellään Suomen suurin pienvarastoyritys (lukumäärä pitää sisällään rakennusvaiheessa olevat toimipisteet). Olemme ainoa valtakunnallinen toimija alalla tarjoten pienvarastopalveluita kaikissa suurimmissa kaupungeissa: Helsinki, Espoo, Vantaa, Kerava, Järvenpää, Tampere, Turku, Naantali, Oulu, Jyväskylä, Lahti ja Kuopio.

Tilikaudella 2014 yritys työllisti suoraan 38 ihmistä (sisältää osapäiväiset työntekijät), liikevaihtomme oli 4 miljoonaa euroa ja käyttökatteemme oli yli 1,2 miljoonaa euroa sekä käyttökateprosentti 31 %* (katso alaviite sivun alalaidasta). Liikevaihtomme ja kannattavuutemme ovat kasvaneet koko viisitoistavuotisen historiamme ajan. Toimipisteidemme yhteispinta-ala on noin 50 000 neliötä, joista omistamiamme kiinteistöjä on noin 36 000 neliötä (72 %). Loput 14 000 neliötä (28 %) on vuokratiloja, jotka on vuokrattu pitkillä vuokrasopimuksilla. Omistamiemme kiinteistöjen arvioitu markkina-arvo on noin 30 miljoona euroa** (katso alaviite sivun alalaidasta).

Olemme kehittäneet pienvarastojen vuokraukseen edistyksellisen verkkokaupan sekä kulunhallintajärjestelmän. Asiakkaamme avaavat varastomme ovet soittamalla niihin matkapuhelimillaan. Voitimme tuotekehityksestämme Euroopan pienvarastoyhdistysten kattojärjestön FEDESSA:n (Federation of European Self Storage Association) jakaman "Innovation of the Year Award" -palkinnon Portugalissa vuonna 2011. Cityvaraston verkkokauppa pienvarastojen vuokraukseen oli maailman ensimmäinen. Tekniikkamme verkkokaupan, asiakashallintatietojärjestelmän ja kulunhallintajärjestelmän yhteensovittamiseksi on herättänyt maailmalla runsaasti kiinnostusta. Jatkamme edelleen toimintojemme innovatiivista kehittämistä.          

Kasvamme pääasiassa ostamalla pienvarastokäyttöön soveltuvia kiinteistöjä konvertoimalla niistä moderneja pienvarastohotelleja. Pienvarastokohteiden täyttöasteen saavuttaessa 80 %, nousee toimipistekohtainen käyttökate noin 50 %:iin.

Ruotsissa pienvarastosektorin koko on asukaslukuun suhteutettuna kaksinkertainen, Iso-Britanniassa lähes kolminkertainen ja Yhdysvalloissa 37-kertainen Suomen markkinoiden kokoon nähden. Yhdysvalloissa pienvarastointi (self storage) on ollut kannattavin ja yksi nopeimmin kasvaneista kiinteistösektoreista viimeisten vuosikymmenten ajan. Maailmalla on useita isoja pörsseissä listattuja pienvarastoyrityksiä. Monet niistä ylsivät 70 %:n käyttökatteeseen omistamissaan toimipisteissä täysillä täyttöasteilla.

Joukkorahoitus

Cityvarasto on markkinajohtajana pienvarastomarkkinoille hyvin etabloitunut yritys, emmekä siksi etsi startup rahoitusta. Syy, miksi teemme julkisen osakeannin joukkorahoitusalustalla, on osakkeenomistajien määrän ja näkyvyyden kasvattaminen. Pörssin First North -listan edellytyksenä on vähintään 100 osakkeenomistajaa, jonka saavuttamista julkinen osakeanti tukee. Myös mitä useampia osakkeenomistajia yhtiöllä on, sitä likvidimpi osakkeesta Privanetin listalla tulee.

Cityvarasto on toistaiseksi suurin yhtiö Suomessa, joka järjestää osakeannin joukkorahoitusalustalla. Cityvaraston käyttökate on suurempi kuin kaikkien muiden Invesdorin joukkorahoitusalustalla olleiden yritysten käyttökatteet yhteensä. Startup-yhtiöt tarjoavat yleensä lupauksen nopeasta kasvusta ja erittäin korkean riskin. Cityvarasto tarjoaa kannattavan kasvun, vakaan arvon nousun sekä alhaisemman riskitason, jotka ovat tyypillisiä ominaisuuksia julkisesti listatuille pienvarastoyhtiöille maailmalla.

Yhtiömme on aikaisemmassa kasvuvaiheessa verrattuna sen julkisesti listattuihin pienvarastoalan yhtiöihin maailmalla. Kun nykyiset toimipisteemme ovat kokonaisuudessaan saavuttaneet puhtaassa pienvarastokäytössä 80 % käyttöasteen, on yrityksen arvo selvästi osakeantitasoa korkeampi. Uskomme, että meillä on hyvä mahdollisuus tarjota osakkeenomistajille vahva arvonnousu.

Palvelustamme

Olemme rakentaneet modernin pienvarastoverkoston Suomen suurimpiin kasvukeskuksiin tarjotaksemme joustavan pienvarastoratkaisun niin yksityishenkilöille, yrityksille kuin organisaatioillekin. Vuokraamme asiakkaillemme pienvarastoja yhden kuution lokerosta aina useamman kymmenen neliön pienvarastoon saakka. Lisäksi vuokraamme varastokontteja sekä myös suurempia toimitiloja. 

Tarjoamme myös ainutlaatuisen verkkokaupan, josta asiakkaamme voivat vuokrata pienvaraston vuorokauden ympäri. Asiakas voi lisäksi valita verkkokaupassa pienvarastonsa sijainnin toimipisteen pohjakartasta ja hallita kulkuoikeuksiaan sekä tarkastella maksuhistoriaansa jne.

Myymälöissämme myymme pahvilaatikoita, pakkaustarvikkeita, lukkoja, muuttolaatikoita, muuttopeitteitä, suojapusseja ja muuttajan pakkaustarvikepaketteja. Hyvin varustellut myymälämme sijaitsevat Helsingissä, Tampereella ja Turussa. Lisäpalveluina vuokraamme muuttolaatikoita ja tarjoamme osoite- sekä vastaanottopalveluja. Lähitulevaisuudessa asiakkaat voivat tilata verkkokaupastamme pakkaustarvikkeita myös kotiin toimitettuna.

Suurin osa toimipisteistämme on miehittämättömiä ja automaattisesti ohjattuja. Ovien aukaisemiseen käytämme kehittämäämme ainutlaatuista kulunvalvontajärjestelmää, jonka vuoksi asiakkaamme eivät tarvitse avaimia, koodeja, kortteja tai tageja asioidessaan Cityvarastolla. Sisäänpääsyyn tarvitaan vain puhelinsoitto toimipisteen oveen, jolloin asiakkaan ei tarvitse nousta edes autosta ajaakseen sisään. Turvallisuus on palvelumme ykkösprioriteetti. Kaikki toimipisteemme ovat jatkuvasti valvottuja vuorokauden ympäri tallentavalla videovalvonnalla. Kulkeminen varastoille tallentuu automaattiseen kulunvalvontajärjestelmään ja kaikki kohteemme ovat vartioituja sekä vakuutusyhtiöiden hyväksymiä. Tämän lisäksi tarjoamme asiakkaillemme erittäin kattavaa, pienvarastokäyttöön tarkoitettua vakuutusta.

Tyypillisesti asiakkaat yliarvioivat tarvitsemansa varastotilan määrän, mutta vastaavasti aliarvioivat vuokrasopimuksen keston. Muuttokäyttötarkoituksessa vuokratun pienvaraston kooksi riittää yleensä noin 10 % asunnon pinta-alasta. Vuokrasopimusten keskimääräinen kesto on noin 10 kuukautta ja yleisin (muuttajien) vuokrasopimuksen pituus on 4-5 kuukautta. Toimipisteen ikääntyessä pitkäaikaisten asiakkaiden osuus lisääntyy, jolloin myös vuokrasopimusten keskimääräiset pituudet luonnollisesti kasvavat.

Missio

Cityvaraston missio on tarjota valtakunnallisesti asiakkailleen laadukkaita pienvarastopalveluita mitä moninaisimpiin tarpeisiin sekä niitä tukevia lisäpalveluja siten, että ne ovat asiakkaan saatavissa mahdollisimman läheltä ja joustavasti.

Cityvaraston tehtävänä on saavuttaa asiakkaiden luottamus siten, että he voivat aina luottaa yhtiön ammattitaitoon ja siihen, että yhtiö tähtää kaikessa toiminnassaan asiakkaidensa etuun.

Visio

Cityvaraston visio on olla suomalainen pörssissä julkisesti noteerattu pienvarastoalan johtava kasvuyhtiö, toiminta-alueena Pohjoismaat ja Baltia. Tavoitteena on olla tunnettu brändi, joka hyödyntää toiminnassaan teknologioita edistyksellisesti sekä omistaa ja kehittää kiinteistöjä, joissa toimii.

Arvot

Cityvaraston kaikkea toimintaa ohjaavat yhtiön arvot. Nämä arvot on johdettu erinomaisen liiketoiminnan harjoittamisen periaatteista ja ne ovat:

  • Toimimme aina asiakasta palvellen ja reilun pelin periaatteiden mukaisesti
  • Toimimme siten, että ansaitsemme itsenäiset työolot ja muiden luottamuksen
  • Toimintamme jatkuva kehittäminen ja parantaminen on meille palkitsevaa ja ymmärrämme, että se on kaikkien etu.

Uskomme, että näiden arvojen mukaisen toiminnan seurauksena ovat tyytyväiset asiakkaat ja menestyvä liiketoiminta. Pitämällä yhtiömme arvot jatkuvasti mielessämme voimme täyttää asiakkaidemme tarpeet, harjoittaa menestyvää liiketoimintaa sekä olla ylpeitä ja nauttia siitä mitä teemme.

Asiakastyytyväisyys

Keräämme jatkuvasti asiakkailtamme palautetta ja kehittämisehdotuksia palveluistamme. Kysymysten pääpaino on nimenomaan asiakastyytyväisyydessä. Saamamme (17.3.2015 mennessä) asiakaspalautteen mukaan 98 % asiakkaistamme oli tyytyväisiä palveluumme. Tarkemman erittelyn mukaan 69 % asiakkaistamme oli erittäin tyytyväisiä ja 29 % tyytyväisiä saamaansa palveluun.

Liiketoiminta- & markkinatilanteemme

Pienvarastoinnista ja asumisesta saatavien vuokratuottojen vertaaminen

Pienvarastotoiminnalla saavutettu sijoitetun pääoman tuotto on korkeampi kuin asuntosijoittamisella saavutettava sijoitetun pääoman tuotto. Pienvarastoliiketoiminta vaatii noin kolmasosan siitä pääomasta, jonka asuntovuokrausliiketoiminta vaatii ja hoitovastike on noin kolmannes asumisen vastaavasta hoitovastikkeesta, mutta yksikkövuokra pienvarastoinnissa on noin kaksinkertainen asuntoihin verrattuna. Edellinen yhtälö osoittaa pienvarastotoiminnasta saatavan tuoton olevan yli seitsemänkertainen asuinliiketoiminnasta saatavaan tuottoon verrattuna. Oheisessa taulukossa sijoitettu pääoma, saatava vuokratulo sekä vastikkeet on esitetty keskiarvolukuina.

Asuntojen ja pienvarastojen vuokratuottojen vertaaminen

 2 367 €/m2 asuinneliöihin investoitu pääoma - pienvarastoihin investoitu pääoma 839 €/m2

12,94 €/m2/kk asuntojen neliövuokra - pienvarastojen neliövuokra 25,00 €/m2/kk

3,75 €/m2/kk asuntojen hoitovastike - pienvarastojen hoitovastike 1,25 €/m2/kk

110,28 €/m2/v asuntojen tuotto - pienvarastojen tuotto 285,00 €/m2/v

4,66 % asuntojen tuotto - pienvarastojen tuotto 33,97 %

Huomio, että edellisessä tarkastelussa ei ole otettu huomioon muita, kuin suoraan kiinteistön hoidosta aiheutuneita kustannuksia. Asumista koskevat tiedot: Tilastokeskus 13.3.2015. Pienvarastointia koskevat tiedot: Cityvarasto maaliskuu 2015.

Kerrostalohuoneistojen keskimääräinen koko Suomessa on noin 55 neliötä (lähde: Tilastokeskus), kun pienvarastojen keskikoko on noin 4 neliötä (lähde: Cityvarasto). Pienvarastoinnin liikevaihto koostuu pienemmistä keskivuokrista, mikä laskee pienvarastoliiketoiminnan riskiä asuntosijoittamiseen verrattuna.

Taloudelliset tulokset

Cityvarasto on suurin pienvarastoyritys Suomessa. Viidentoista vuoden aikana yritys on kasvanut alansa johtajaksi työllistäen lähes 40 ihmistä (sisältäen osapäiväiset työntekijät).

Kasvamme pääasiassa ostamalla pienvarastokäyttöön soveltuvia kiinteistöjä ja konvertoimalla niistä moderneja pienvarastohotelleja. Täyttöasteen saavuttaessa 80 % nousee toimipistekohtainen käyttökate noin 50 %:iin. Meillä on useita täysiä toimipisteitä, joissa saavutamme 50 %:n käyttökatteen.

Olemme ostaneet pienvarastokäyttöön tähän mennessä 13 kiinteistöä. Loput kiinteistömme on vuokrattu pitkillä vuokrasopimuksilla. Toimipisteidemme yhteispinta-ala on noin 50 000 neliötä, joista 72 % on omistuskiinteistöjä**.

Vuoden 2014 liikevaihtomme oli 4 miljoonaa euroa ja käyttökate oli yli 1,2 miljoonaa (käyttökate prosentti 31 %)*. Vuonna 2013 liikevaihtomme oli 3,3 miljoonaa ja käyttökatteemme oli 1,1 miljoonaa euroa (käyttökateprosentti 33 %)*.

Cityvaraston kiinteistösalkun markkina-arvon arviointi

Arvioitu markkina-arvo perustuu yhtiön omistuksessa (36 000 neliötä) olevien kiinteistöjen oletettuun pääomavuokraan, tuottovaatimukseen ja neliöhintaan. Oletuksessa pääomavuokran määräksi on arvioitu 5,9 euroa/neliö kuukaudessa ja tuottovaatimukseksi 8,43 %:n vuotuinen tuotto sekä 839 euron kiinteistöjen neliöhinta. Kiinteistösalkun arvoksi edellä esitetyillä perusteilla saadaan 30 miljoona euroa. Liitteenä on eritelty arviolaskelma kiinteistösalkun arvosta, sekä siitä annettu Habita Toimitilojen lausunto 25.3.2015. Edellä olevat luvut pitävät sisällään hankintaprosessissa olevan kiinteistön.

Yhtiöllä on korollista velkaa viimeisimmän tilinpäätöksen (31.12.2014) perusteella 5 013 273 euroa. Olemme päätyneet määrittelemään osakeannissa yrityksen arvon sen kiinteistöjen velattomaan substanssiarvoon, joka on edellä esitetyin perustein 24 411 700 euroa. Laskelmassa kiinteistöjen substanssiarvoa alentavana tekijänä velan lisäksi on otettu huomioon hankintaprosessissa olevan kiinteistön maksamaton loppukauppahinta.

Cityvaraston ja sen ulkomaalaisten julkisesti listattujen markkinajohtajien markkina-arvojen vertailu

Public Storage (USA), PSA, markkina-arvo 34,1 mrd. USD

Extra Space (USA), EXR, markkina-arvo 7,9 mrd. USD

Cube Smart (USA), CUBE, markkina-arvo 4,0 mrd. USD

Sovran (USA), SSS, markkina-arvo 3,2 mrd. USD

Safe Store (UK & FR), SAFE.L, markkina-arvo 601,16 milj. GBP

Big Yellow (UK), BYG.L, markkina-arvo 1,05 mrd. GBP

Cityvarasto (FIN), ei listattu, markkina-arvo 24,41 milj. EUR

Lähde: New Yorkin pörssi (NYSE) ja Lontoon pörssi, 7.4.2015

Yrityksen markkina-arvo (Market Cap) on pörssiyhtiöissä ulkona olevien osakkeiden määrä kertaa yhden osakkeen arvo (lähde: Investopedia).

Jos Cityvaraston arvo laskettaisiin tilanteessa, jossa nykyiset kiinteistöt olisivat täysiä (täyttöaste yli 80 %), olisi liikevaihto yli 8 miljoonaa euroa ja käyttökate yli 50 % eli yli neljä miljoonaa euroa. Markkina-arvo olisi silloin yli 40 miljoonaa 10 % tuottovaatimuksella. Edellisessä spekulaatiossa ei ole huomioitu mahdollisia sen hetkisiä velkoja, kiinteistöjen arvonnousuja kaavamuutoksista johtuen tai yrityksen ostamia uusia kiinteistöjä (lukuun ottamatta hankintaprosessissa olevaa kiinteistöä).

Tukeaksemme käsitystä pienvarastotoiminnan kyvystä luoda käyttökatetta, seuraavassa on siitä muutama esimerkki. Englantilainen julkisesti listattu pienvarastoyritys Big Yellow:n 25 omistuksessa olevaa toimipistettä saavutti yhteensä 23,5 miljoonan punnan käyttökatteen, käyttökateprosentin ollessa noin 70 %. Yhdysvaltalaisen pörssiyhtiö Public Storage:n käyttökate vuonna 2014 oli 1,6 miljardia dollaria eli 73 % liikevaihdosta.  

Kiinteistöjen markkina-arvon ja taseessa olevien kiinteistöjen arvon välillä on ristiriita. Yritykset voivat tehdä omistuksessaan olevista rakennuksista täydet 7 %:n verottajan sallimat poistot jäljellä olevasta poistamattomasta hankintamenosta. Poistot pienentävät yrityksen verotettavaa tulosta ja sitä kautta tuloksesta maksettavaa yhteisöveron määrää. Siksi on järkevää tehdä tilinpäätöksissä vuosittain mahdollisimman suuret poistot. Mitä pidempään kiinteistöt on omistettu, sitä pienemmäksi arvot taseessa muuttuvat. Pörssin päälistalla olevien yhtiöiden tulee noudattaa raportoinnissaan IFRS:n (International Financial Reporting Standards) mukaisia säännöksiä, joiden mukaan omistuksessa olevat kiinteistöt on arvostettava käypään markkinahintaan. Jos Cityvaraston tulisi noudattaa IFRS:n mukaisia säännöksiä, niin markkina-arvojen ja tasearvojen välillä ei olisi ristiriitaa.

Yhtiöiden pörssilistaamisen etuja

Listautuessaan julkisen kaupankäynnin kohteeksi, yritys pystyy keräämään uutta pääomaa rahoittaakseen tulevia investointejaan. Pääomaa pyritään myös keräämään tasapainottamaan yhtiön rahoitusrakennetta tai kasvattamaan yrityksen kassaa.

Yrityksen pörssinoteeraaminen toimii laatumerkkinä yhtiölle ja tuo myös merkittävää medianäkyvyyttä. Yhtiön säännöllinen raportointi ja kasvanut näkyvyys saattavat myös myötävaikuttaa parempiin sopimusehtoihin asiakkaiden ja toimittajien kanssa. Listatut yhtiöt saavat myös rahoitustaan yleensä helpommin ja paremmin ehdoin, julkisen statuksen vähentäessä yhtiön rahoittajien riskejä.

Listautumalla yhtiö saa reaaliaikaisen markkina-arvon, joka heijastelee sijoittajien näkemystä yhtiöstä ja sen suunnasta. Sijoittajat taas pystyvät vertaamaan yhtiötä sen listattuihin verrokkiyrityksiin, mikä helpottaa arvonmääritystä. Listautumisen myötä kaupankäynti yhtiön osakkeilla helpottuu ja osakkeeseen sijoittamisen riskit vähenevät yhtiön osakkeen ollessa jatkuvan kaupankäynnin kohteena.

Cityvaraston kasvu

Cityvaraston liikevaihto ja tulos ovat kasvaneet koko sen historian ajan (liitteenä graafi: liikevaihdon kehitys 2000 - 2014). Cityvarasto on kasvanut pääasiassa orgaanisesti sekä myös yritysostoin.

Seuraavassa Cityvaraston tekemät yritysostot:

Hämeen Minivaraston liiketoimintojen osto 05/2009, Tampere. Tampereen talousalueella toimineen markkinajohtajan pienvarastoliiketoimintojen osto. Kauppa sisälsi myös pienvarastokäytössä olleen liikehuoneiston ostamisen.

Agenttivarastojen liiketoimintojen osto 04/2013, Helsinki. Helsingissä toimineen pienvarastoyrityksen liiketoimintojen osto.

Turun Minivaraston osto 01/2014, Turku ja Naantali. Varsinais-Suomen talousalueella toimineen markkinajohtajan pienvarastoliiketoimintojen osto.

Torivaraston liiketoimintojen osto 02/2014, Kuopio. Kuopiossa toimineen pienvarastoyrityksen liiketoimintojen ostaminen. 

Tampereen Kaupunkivarastot Oy12/2014, Tampere ja Turku. Cityvarasto fuusioi täysin omistamansa Tampereella ja Turussa toimintaansa harjoittaneen tytäryhtiönsä emoonsa (itseensä).

Citystaff Oy:n osto 12/2014 Helsinki, Espoo, Kerava, Järvenpää, Turku, Oulu ja Lahti. Cityvarasto osti kiinteistösijoitusyhtiö Citystaff:n 2014 fuusioimalla, eli käytännössä maksamalla kauppahinnan Cityvaraston omilla osakkeilla. Citystaff perustettiin 1997 henkilöstöpalveluyritykseksi. Se myi henkilöstöpalveluliiketoimintansa Suomen suurimmalle henkilöstöpalveluyritys Barona:lle vuonna 2011. Kaupan jälkeen yritys toimi kiinteistösijoitusyhtiönä omistaen Cityvaraston käytössä olleita kiinteistöjä. Fuusioissa Cityvaraston taseeseen siirtyi sen vuokraamia toimipisteitä seuraavilta paikkakunnilta: Helsingin Herttoniemestä, Metsälästä, Oulunkylästä ja kaksi Pitäjänmäeltä, Espoosta, Keravalta, Järvenpäästä, Lahdesta ja Oulusta.

Fuusioiden jälkeen 2015 vuoden alusta Cityvaraston liiketoiminta ja kiinteistöt ovat samassa yhtiössä. Yrityksen liiketoiminta on läpinäkyvämpää ja helpommin arvioitavaa, kun liikevaihto ja omaisuus sekä vastuut ovat yhdessä yhtiössä. Nyt Cityvarasto on valmis kasvamaan vahvalta pohjalta ja siten myös valmis ottamaan uusia askeleita avoimempaan ja julkisempaan suuntaan. Omistuspohjan laajentamisella tähdätään oman pääomaehtoisen rahoituksen hankkimiseen markkinoilta. Askelmerkit sen hakemisessa ovat osakeanti Invesdorin joukkorahoitusalustalla (lisää osakkaita) – listaaminen yritys Privanetin listaamattomien yritysten listalle (osakkeiden jälkimarkkina) – ankkurisijoittajan kiinnittyminen (rahoitus) - listaaminen NASDAQ OMX Helsingin ylläpitämälle kasvuyritysten First North -listalle.

Kiinteistökehittäminen

Pyrimme jatkokehittämään omistamiemme kiinteistöjen asemakaavan mukaisia käyttötarkoituksia. Usein omistamiemme kiinteistöjen asemakaavat ovat TV-tuotannollisia teollisuus- / varastoasemakaavoja tai väljempiä KTY-ympäristöhäiriötä aiheuttamattomien teollisuus, toimisto ja liiketilojen asemakaavoja. Kaavakehitystä pyritään viemään arvokkaampaan suuntaan asemakaavoja muuttamalla. Usein tavoitteena on hyvin tehokas asuin-, toimisto- tai liikekäyttötarkoitus. Onnistuneen asemakaavan muutoshankkeen jälkeen Cityvarasto ei itse ala purkamaan tai rakentamaan projekteja, vaan pyrkii myymään rakennusoikeuden kiinteistökehitysyhtiöille / rakennusliikkeille.

Hyvä esimerkki onnistuneesta kiinteistökehityshankkeesta Cityvarastolla on Lahdesta, jossa ostimme alun perin Keskon käytössä olleen myymäläkiinteistön, jonka konvertoimme pienvarastoksi. Kaavallisesti tontti oli liikekäyttöön osoitettu. Haimme tontillemme asemakaavan muutoksen asuinkerrostalokäyttöön ja saamme nyt rakentaa tontillemme seitsemän kerroksisen kerrostalon (liitteenä 3D havainnekuva hankkeesta). Toinen kiinteistökehityshanke on meillä alkamassa, jossa tulemme ehdottamaan yhden kiinteistömme kehittämistä niin ikään asuinkäyttöön. Suunnitelmiemme mukaan tontille mahtuisi kuusi kahdeksankerroksista ja neljä viisikerroksista asuinkerrostaloa sekä kymmenen omakotitalotonttia. Jos tämänkaltaiset kaavanmuutoshankkeet menestyvät, nousevat kyseisten kiinteistöjen arvot moninkertaisiksi. Tämänkaltaisia arvonnousuja ei tietenkään ole otettu huomioon yrityksen arvoa arvioitaessa, mikä saattaa tuoda siihen merkittävänkin nousupotentiaalin tulevaisuudessa.

Franchising

Cityvarasto on valmistelemassa omaa franchising-toimintamalliaan, jonka mukaan Cityvarasto voi ottaa pienvarastoyrityksiä Cityvarasto-brändinsä alle paikkakunnilla, joilla se ei nyt itse toimi. Mallissa franchising yrittäjä saa maksua vastaan hyvin toimivat järjestelmät, verkkokaupan, ohjeet ja tuen sekä brändin tukemaan paikallista liiketoimintaansa. Jatkossa osa tulevien vuosien kasvusta tulee osittain myös franchising tulovirroista.

Aluerakentajille ja taloyhtiöille kaavaillut palvelut

Cityvarasto on selvittämässä aluerakentamiseen liittyvien palvelujen tarjoamista rakennuttajille. Nykyään asuinkerrostalojen varastot sijaitsevat usein asuntojen kanssa samassa rakennuksessa. Sen sijaan pysäköintilaitos sijaitsee usein erillisenä rakennuksena aluerakentamisen seassa. Kuitenkin pysäköintilaitokseen mennään lähes päivittäin, kun taas varastoon mennään muutamia kertoja vuodessa. Onko silloin järkevää sijoittaa varastot samaan asuinkerrostaloon, pahimmassa tapauksessa merinäköaloin? Huoneistokohtaiset varastot tulisi sijoittaa aluerakentamisessa omaan rakennukseensa, esimerkiksi pysäköintilaitoksen yhteyteen, johon on hyvät liikenneyhteydet. Tällöin urakoitsijat voisivat rakentaa enemmän huoneistoja asuinrakennuksiin ja varastot voitaisiin toteuttaa edullisemmin rakennukseen, jossa on eri vaatimukset sijainnin ja rakennusmääräysten osalta. Asukkaiden kannalta huoneistokohtaisten varastojen laatu ja turvallisuustaso asettuisivat aivan eri tasolle kuin mitä niissä on aiemmin totuttu näkemään. Cityvarasto voisi lisäksi vuokrata ne pienvarastot markkinoille, joiden käyttämiseen omilla taloyhtiön asukkailla ei olisi halukkuutta.

Myös olemassa olevien taloyhtiöiden varastotilojen hallinnan ulkoistus Cityvarastolle saattaisi joissain tapauksissa tulla kysymykseen. Selvitykset asian tiimoilta ovat alkuvaiheessa.

Suuruuden ekonomia

Cityvarastolla on tällä hetkellä 23** toimipistettä, eikä uuden toimipisteen avaaminen tutulle talousalueelle tuo merkittävästi lisää kustannuksia. Toisin kuin yrityksellä, joka on aloittava yritys tai ei toimi kyseisellä talousalueella. Cityvarastolla on hyvin toimivat prosessit, joissa jokainen työntekijä tietää, mitä häneltä odotetaan ja mitkä ovat hänen tavoitteensa.

Digitalisoituva maailma vaatii investointeja myös perinteisimmiltä aloilta pysyäksemme kehityksen eturintamassa. Järjestelmien kehittäminen vaatii niin henkilöstöresursseja kuin pääomaa. Isoja toimijoita nämä investoinnit yleensä rasittavat suhteessa vähemmän. Cityvarasto voi myös tehdä valtakunnallista radio- ja televisio mainontaa, joka saattaa olla liian iso satsaus pienemmälle alan toimijalle.

Suomen markkinat

Pienvarastoala syntyi 1960 luvun loppupuolella Yhdysvalloissa ja on kasvanut sen jälkeen maailmanlaajuiseksi liiketoiminnaksi. Ensimmäinen suomalainen yhtiö perustettiin vuonna 1993 ja ensimmäinen kansainvälinen sijoittaja rantautui Suomeen vuonna 2009. Pienvarastomarkkinat kasvavat yleisestä talouden epävarmuudesta huolimatta etenkin Suomessa, jossa toimiala on vasta nyt saavuttamassa suuren yleisön tietoisuuden.

Cityvarasto on Suomen suurin pienvarastoyritys noin 30 %:n markkinaosuudellaan. Pienvarastomarkkinat ovat kasvussa ja tarkoituksemme on vahvistaa osuuttamme markkinoista.  

Kilpailijat

Pienvarastoliiketoiminta on hyvin pääomavaltainen toimiala. Toimialan pääomavaltaisuus luo alalle tulokynnyksen, jonka vuoksi alalla on vähän suuria toimijoita. Käytännössä Suomen pienvarastoalaa hallitsee kaksi päätoimijaa: suomalaisomistuksessa oleva Cityvarasto ja luxemburgilaisomistuksessa oleva Pelican Finland Holding Oy (Pelican Self Storage). Sillä on kolme tytäryritystä, jotka harjoittavat pienvarastoliiketoimintaa Suomessa. Jos Pelican Finland Holding Oy:n tytäryritysten luvut lasketaan yhteen, niin on mahdollista, että joillain osa-alueilla sen luvut ovat Cityvaraston lukuja suurempia. Se tuli Suomen markkinoille 2009 ostamalla Espoon Minivaraston Helsingin talousalueelta. Viimeisen viiden vuoden aikana Pelican Self Storage Holding Oy on investoinut merkittävästi Suomen pienvarastosektoriin rakentamalla pääkaupunkiseudulle pienvarastotoimipisteiden ketjun. Kansainvälisten sijoittajien voimakas panostus Suomen pienvarastomarkkinoihin on osoitus alan suuresta vetovoimasta ja potentiaalista. Isot kotimaiset pienvarastoyhtiöt Minivarasto ja Omavarasto on nyt ostettu pois markkinoilta Cityvaraston ja Pelican Finland Holding:in toimesta.          

Suomessa toimii noin 70 kpl pieniä, osittain sivutoimisia pienvarastoyrityksiä, joita Cityvaraston on tarkoitus tulevaisuudessa lähestyä sen uudella franchising-konseptilla.

Pienvarastosektorin kehittymistä tukevat trendit

Nykyisen yhteiskuntamme monet trendit tukevat pienvarastoliiketoiminnan kehittymistä. Kaupungistuminen on jo vuosikymmeniä kestänyt megatrendi, joka jatkaa vahvistumistaan. Esimerkiksi pääkaupunkiseudulle muuttaa joka päivä linja-autollinen uusia asukkaita. Ihmisten omistaman tavaran määrä on kasvanut voimakkaasti, eikä tällekään kehitykselle näytä tulevan loppua. Esimerkiksi monet vapaa-ajan harrastamiseen liittyvät välineet ja laitteet ovat niin suuria, ettei niille tahdo löytyä sopivaa säilytyspaikkaa kotoa. Uusienkin asuntojen säilytystilat ovat puutteelliset tarpeisiin nähden. Ekologisuuden ja kierrätyksen nostaessa päätään monet tavarat päätyvät mieluummin ainakin väliaikaisesti pienvarastoon kuin jäteastiaan. Yksinasuvien talouksien lukumäärä jatkaa vuosittain kasvuaan. Nyt jo noin 42 % Suomen talouksista on yksin asuvia ja isoissa kaupungeissa lukumäärä on vielä suurempi.

Pienvarastointi näyttää kasvaneen merkittäväksi toimialaksi juuri Suomen kaltaisissa protestanttisissa maissa. Näissä maissa on tyypillistä, että nuoret muuttavat aikaisin pois kotoa, muuttoliike on vilkkaampaa, parisuhteet päättyvät eroon useammin, alkoholia juodaan reippaasti ja vanhukset asuvat usein viimeiset vuotensa vanhainkodeissa, toisin kuin monissa muissa kulttuureissa. Kaikki edellä luetellut seikat lisäävät väliaikaisen varastotilan tarvetta.

Lyhyt pienvarastoinnin historia Suomessa

Minivarasto avasi Suomen ensimmäisen pienvaraston vuonna 1993. Pienvarastointi alkoi Suomessa aikaisemmin kuin Ruotsissa.  Omavarasto aloitti ensimmäisellä toimipisteellään 1996. Cityvarasto aloitti toimintansa vuonna 1999. Minivarasto oli vuosia markkinajohtaja laajentuen Turkuun ja Tampereelle sekä Tukholmaan. Omavarasto kuitenkin kasvoi markkinajohtajaksi, kunnes Cityvarasto nousi markkinajohtajaksi rakentamalla koko Suomen isoimmat kaupungit kattavan modernin pienvarastoketjun.

Alan konsolidoituminen alkoi Cityvaraston ostettua Hämeen Minivaraston Tampereelta vuonna 2009. Samana vuonna luxemburgilaisomistuksessa oleva Pelican Self Storage Holding osti Helsingin talousalueella toimineen Espoon Minivaraston. Cityvarasto osti Agenttivarastot Helsingistä vuonna 2013, jolloin myös Pelican osti Omavaraston liiketoiminnot. Vuonna 2014 Cityvarasto osti vielä Turun Minivaraston Varsinais-Suomesta ja Torivaraston Kuopiosta. Cityvarasto fuusio itseensä tytäryhtiönsä Tampereen Kaupunkivarastot sekä kiinteistöjä omistaneen Citystaff:n vuonna 2014. Kiinteistösijoitusyhtiö Citystaff:in osto vuoden vaihteessa oli suurin pienvarastokiinteistöillä tehty kauppa Suomessa. Kokoluokaltaan se oli myös merkittävä kiinteistöportfoliotransaktio Suomen kiinteistömarkkinoilla.

Edellisen konsolidoitumiskierroksen jälkeen kaksi alan suurta pioneeria oli poistunut Suomen pienvarastokentältä. Minivaraston entiset omistajat harjoittavat liiketoimintaa vielä Tukholmassa ja Tallinnassa. Vuoden 2014 alusta alkaen Suomen pienvarastokenttää on hallinnut Cityvarasto ja Pelican Self Storage Holding.

Pienvarastomarkkinat muissa maissa verrattuna Suomeen

Yhdysvalloissa pienvarastointi (self storage) on ollut kannattavin ja yksi nopeimmin kasvaneista kiinteistösektoreista viimeisten vuosikymmenien ajan. Yhdysvalloissa oli yli 52 500 pienvarastotoimipistettä vuoden 2013 lopussa. Euroopan suurin pienvarastomarkkina löytyy Britanniasta jossa on noin 1 000 pienvarastotoimipistettä (lähde Self Storage industry fact sheet, FEDESSA, Annual survey). Tällä hetkellä kovimmat prosentuaaliset kasvuluvut saavutetaan Aasian isoissa kaupungeissa.

Yhdysvaltojen, Britannian, Kanadan ja Australian pörsseistä löytyy useita pörssiin listattuja pienvarastoyrityksiä. Yhdysvaltalainen Public Storage on hyvä esimerkki suuresta pienvarastoyrityksestä. Se on maailman suurin vuokranantaja vuokralaisten määrällä mitattuna ja sen markkina-arvo on 34,1 miljardia dollaria, taseessa olevien kiinteistöjen arvon ollessa noin 10 miljardia dollaria. Public Storage:n liikevaihto oli vuonna 2014 noin 2,2 miljardia dollaria ja käyttökate oli noin 1,6 miljardia dollaria. Sillä oli viime vuoden lopussa noin 17 miljoonaa vuorattavaa neliötä ja 2 546 toimipistettä. Yritys on listattu New Yorkin pörssiin ja se kuuluu S&P 500- ja FT Global 500 -yritysten joukkoon. Public Storage:n osakkeen arvo on kehittynyt pörssissä hyvin.

Seuraavassa taulukossa on useiden ulkomaalaisten pörssilistattujen yritysten talouslukuja verrattu Cityvaraston vastaaviin lukuihin. Cityvarasto on näitä yhtiöitä aikaisemmassa kehitysvaiheessa, jonka vuoksi se kykenee tarjoamaan parhaimman potentiaalin käyttökatteen ja osakkeen arvon kasvattamiselle.

Cityvaraston ja listattujen pienvarastoyhtiöiden liikevaihdon ja käyttökatteen vertaaminen

yhtiö, kaupankäynti tunnus, liikevaihto, käyttökate, käyttökate %

Public Storage (USA), PSA, 2,195 mrd. USD, 1,6 mrd. USD, 73 %

Extra Space (USA), EXR, 647,2 milj. USD, 408,1 milj. USD, 63 %

Cube Smart (USA), CUBE, 376,96 milj. USD, 202,1 milj. USD, 54 %

Sovran (USA), SSS, 326,08 milj. USD, 170,17 milj. USD, 52 %

Safe Store (UK & FR), SAFE.L, 97,9 milj GBP, 52,0 milj. GBP, 53 %

Big Yellow (UK), BYG.L, 72,2 milj GBP, 41,22 milj. BGP, 57 %

Cityvarasto (FIN), ei listattu, 4 milj EUR, 1,2 milj EUR, 31 %*

lähde: Infinancials, 9.4.2015

Cityvaraston ja listattujen pienvarastoyhtiöiden toimipisteiden lukumäärän vertaaminen

yhtiö, maa, toimipisteiden lukumäärä

Public Storage (USA) - 2 396 toimipistettä

Extra Space (USA) - 1 071 toimipistettä

Cube Smart (USA) - 563 toimipistettä

Sovran (USA) - 501 toimipistettä

Safe Store (UK & FR) - 121 toimipistettä¤

Big Yellow (UK) - 77 toimipistettä¤

Cityvarasto (FIN) - 23 toimipistettä**

lähde: Self-Storage Almanac 2015, USA:n tiedot 31.12.2013 tilanteen mukaan

¤ lähde: tilinpäätökset 2014

Ruotsissa pienvarastosektorin koko on asukaslukuun suhteutettuna kaksinkertainen, Isossa-Britanniassa 2,6-kertainen ja Yhdysvalloissa 37-kertainen Suomen markkinoiden kokoon verrattuna.

Pienvarastomarkkinan koko eri maissa asukaslukuun verrattuna (m2 /asukasluku)

Suomi, 0,019 m2 / asukas

Ruotsi, 0,040 m2 / asukas

Iso-Britannia 0,050 m2 / asukas

Yhdysvallat 0,700 m2 / asukas

Suomen pienvarastomarkkinoiden kasvusta johtuen tulemme saavuttamaan Ruotsin nykyiset vastaavat luvut lähitulevaisuudessa. Ruotsin pienvarastotoiminnan mittakaava tulee vastaavasti saavuttamaan Iso-Britannian vastaavia lukuja. Yhdysvaltain pienvarastosektori tulee kasvamaan edelleen omassa luokassaan.

Tiimimme

Tiimimme

Tiimimme on työskennellyt pienvarastoalalla jo puolitoista vuosikymmentä ja kerännyt tänä aikana Suomen mittakaavassa ainutkertaisen ammattitaidon. Meillä on erittäin sitoutunut ja innostunut tiimi. Jokaisella työntekijällä on oma vastuualueensa, tehtävänsä ja tavoitteensa. Olemme tuoneet alalle uusia teknologisia innovaatioita ja aiomme kehittää alaa jatkossakin ilman kaavoihin kangistumista. Yhtiö työllisti viime tilikaudella suoraan 38 ihmistä (sisältäen osapäiväiset työntekijät). Seuraavassa Cityvaraston johtoryhmä:

Ville Stenroos, dipl.ins.

Toimitusjohtaja, perustaja, pääomistaja

Ville on johtanut yhtiötä alusta asti vahvalla näkemyksellä. Tuloksena on viisitoista vuotta kestänyt kannattava kasvu, jona aikana liikevaihto ja kannattavuus ovat joka vuosi parantuneet. Villellä on kahdenkymmenen vuoden yrittäjäkokemus. http://goo.gl/DWU3R4

Matti Heiskanen, dipl.ins.

Talousjohtaja, perustaja, osakas

Matti johtaa yrityksen back office toimintoja ja sisäistä laskentaa sekä johtaa rakennuttamista. Matilla on yli viidentoista vuoden kokemus rakennus- ja talouslaskennasta. http://goo.gl/gTCcLh

Pirjo Onza, MBA

Myynti- ja markkinointijohtaja

Pirjo johtaa yrityksen valtakunnallista myyntiä ja markkinointia. Pirjolla on yli kymmenen vuoden kokemus johtamisesta ja markkinoinnista. http://goo.gl/WjgYbF