Osake
Kierros on suljettu

Mini-Holding Oy, Tallinnan Minivarastot

Mini-Holding Oy:n 100 % omistama Minilaod Oü on Virossa toimiva pienvarastoyhtiö ja yksi alueen ensimmäisistä toimijoista. Nyt kun kaikki varastomme on vuokrattu, haluamme laajentaa toimintaamme sekä Tallinnassa että Virossa ja muuallekin Baltiaan.

Viron lait ja säädökset edellyttävät esitettä, kun virolaisille sijoittajille tarjotaan arvopapereita vähintään 100 000 euron arvosta. Esitteen laatimisesta seuraisi merkittäviä lisäkustannuksia, mikä ei olisi järkevää tämän kokoluokan osakeannille. Tästä syystä osakemerkintöjä tarjotaan virolaisille sijoittajille yhteensä 99 999 euroon asti. Tämän yli menevät Virosta tulevat sijoitukset palautetaan annin päätteeksi.

Tämä sisältö on saatavilla myös
englanniksi
viroksi
Tarinamme

Alkuperäisen idean tällaisen pienvarastojen vuokraustoimintaan keskittyvän yhtiön perustamisesta sain jo vuonna 1987 käydessäni Yhdysvalloissa High School luokkani 15 v. luokkajuhlissa Fairfield nimisessä kaupungissa Iowassa, jonne edistykselliset ja kaukonäköiset vanhempani olivat lähettäneet minut vaihto-oppilaaksi v.1971-1972.

Eräs luokkatoverini oli perustanut kaupunkiin menestyvän pienvarastoyrityksen ja hän näytti ja kertoi minulle miten sellainen toimii. Yhdysvalloissa tällaisten pienten varastojen (self storage, minivarasto) vuokraustoiminta oli alkanut jo 70-luvulla mutta Eurooppaan ajatus ei vielä ollut juurikaan rantautunut.

80-luvun lopulla aika ei kuitenkaan ollut otollinen toiminnan aloittamiseen Suomessa  täällä silloin vallinneen korkeasuhdanteen takia mutta 90-luvun alun lama muutti kaiken.

Yht'äkkiä tarjolla oli runsaasti edullisia varastotiloja ja perustin yhtiökumppanin kanssa Suomen ensimmäisen alan yhtiön Espoon Minivarasto Oy:n v. 1993. Olin yhtiön toimitusjohtaja sen perustamisesta lähtien vuoteen 1996 jolloin muutin Tukholmaan.

Kasvatimme siitä kahdeksan toimipisteen ketjun, jolla oli toimintaa Helsingin seudun lisäksi Tampereella, Turussa ja Tukholmassa, jossa toimin Minilager i Stockholm AB:n toimitusjohtajana vuodet 1996-1998. Olimme ensimmäinen alan toimija kussakin näissä kaupungeissa.

Vuonna 2001 muutin Lontooseen ja toimin pari vuotta Euroopan suurimman pienvarastoalan tavarantoimittajan Steel Storage Ltd:n palveluksessa oman yritykseni puitteissa (contractor) rakentaen yhtiön asiakkaille pienvarastopisteitä ympäri Iso-Britanniaa ja manner-Eurooppaa.

Vuodet 2003-2010 toimin taas Espoon Minivarasto Oy:n toimitusjohtajana. Maaliskuussa 2009 möimme koko yhtiön Pelican Self Storagelle. Myyntihetekellä omistin yrityksestä 71% loppujen osakkeiden ollessa perheemme muiden jäsenten, jotka olivat sijoittaneet rahaa yhtiöön jo sen alkuvaiheessa, omistuksessa.

Olin jo pitkään seurannut Viron ja erityisesti Tallinnan markkinoita ja huomasin että siellä ei ollut lainkaan tämän alan toimijoita. Jäätyäni 1,5 v. yrityskaupan jälkeen pois Espoon Minivarasto Oy:n palveluksesta 08/2010 perustin heti Tallinnaan Minilaod Oü:n (suomeksi: Minivarastot Oy), joka oli myös Tallinnassa ensimmäinen tämän alan yhtiö. Samalla perustin Suomeen Mini-Holding Oy:n, joka omistaa Minilaod Oü:n 100%:sti ja on rahoittanut sekä yhtiön investoinnit että käyttöpääoman.

Katso:

www.minilaod.ee/fi/

Katso Minilaod Oü:n video suomeksi Youtubessa.

 

Liiketoiminta- & markkinatilanteemme

TAUSTAA

Vuokrasimme ensimmäiset varastot asiakkaille 02/2011 osoitteessa Pärnu Maantie 142, Tondi Ärikeskus, 11317 Tallinna, jossa myös asiakaspalvelutoimistomme ja tarvikemyymälämme sijaitsee.

Toimipisteemme sijaitsee näkyvällä paikalla Tallinnasta etelään johtavan pääväylän Pärnu Maantien varrella, joka on Tallinnan vilkkain liikenneväylä ja jota pitkin kulkee myös raitiotielinja. Näkyvä sijaintimme tuo meille asiakkaita ja kun kiinnostunut asiakas etsii Virossa varastotilaa näymme paikallisessa Google haussa erinomaisesti.

Meillä on myös kirjalliset yhteistyösopimukset keskeisten kiinteistövälittäjien kanssa, jotka saavat palkkion (1 kk vuokra) asiakkaiden tuomisesta meille ja asiakkaatkin saavat samalla 15 % alennuksen vuokrastaan jos ovat kyseisen välittäjän asiakkaita.

Vuoden 2011 jälkeen toimintaa Tallinnassa on laajennettu jo kolme kertaa. Yhtiöllä on tällä hetkellä vuokrattuna varastotilaa 1 205 m², josta 836 m² on asiakkaille vuokrattavaa nettotilaa. Tiloissamme on 176 pienvarastoa käyttöasteen vaihdellessa viime aikoina 95-100 % välillä. Hyvän suunnittelun ansioista varastotilojemme lattiapinta-alan käytön tehokkuusaste on peräti 69,3 %, joka on selvästi yli toimialan keskiarvon n. 60-65%.

Kuten aikoinaan Suomessa toimintaa käynnistettäessä, niin Tallinnassakin alussa (2011-2013) yhtiön kasvu oli melko verkkaista mutta alkuvuodesta 2014 kaikki varastomme yht'äkkiä täyttyivät ja välillä olemme valitettavasti joutuneet myymään ei-oota suosituimpien varastojemme (2-4 m²) ollessa kaikki vuokrattuina.

Minilaod Oü:n tilojen vuokrausaste on alan keskiarvoon verrattuna poikkeuksellisen korkea, kassavirta vakaa ja maksukyky kunnossa. Yhtiön kassavirta on selkeästi positiivinen ja yhtiön on tuottanut viime vuosina kassavirtaylijäämää ennen investointeja n. 2 000-4 000 € kuukaudessa.

KASVUPOLKUMME

Alla oleva kaavio "Vaihe 1-3 täyttöaste" kuvaa kolmen ensimmäisen vaiheen, jo rakennettujen varastojen, vuokraustilannetta vuoden 2015 lopussa. Tilanne on se, että vain ykkösvaiheen yksi viisineliöinen varasto on vapaana. Kaikki muut, yhteensä 129 varastoa 130:stä, ovat olleet jo hyvin pitkään vuokrattuina.

Laajennusvaihe 4 (153,2 m2 ja 46 varastoa) valmistui siten, että siitä alettiin vuokrata varastoja Marraskuun 2015 alussa. Helmikuussa 2016 lähes kaikki senkin varastot ovat vuokrattuina. Alla oleva kaavio "Vaihe 4 täyttöaste" kuvaa vaiheen 4 täyttymistä neljän ensimmäisen kuukauden aikana.

Vaiheen 4 tulovirta tammikuussa 2016 on noin 2400€, helmikuussa noin 2900€ ja maaliskuusta eteenpäin 3624€ per kuukausi.

Tilanne kaikkien 176:n varaston osalta on vaiheen 4 täyttyessä maaliskuun 2016 loppuun mennessä valitettavasti jälleen se, että joudumme myymään ei-oota ja tästä syystä Minilaod Oü:n kasvustrategia on mietitty uudelleen. Tästä strategiasta on tarkempi selostus jäljempänä kohdassa ”Rahojen käyttötarkoitus”.

MENESTYSTEKIJÖITÄMME

Yhtiön suurin vahvuus on ystävällinen, joustava ja hyvä asiakaspalvelu sekä puhelimessa että toimistolla. Olemme saaneet runsaasti palautetta asiakkailtamme Viron oloissa poikkeuksellisen hyväksi koetusta asiakaspalvelusta, josta pääasiallinen kiitos kuuluu henkilökunnallemme.

Hyvän asiakaspalvelun lisäksi yhtiöllä on siistit, lämpimät, valoisat ja turvalliset varastotilat, joita asiakkamme eivät lakkaa kehumasta.

Kaikki varastot ovat katutasossa ja pääsy niihin on helppoa. Asiakkaat voivat asioida varastoillaan 24/7 ja kaikissa tiloissamme on kulunvalvonta ja taltioiva kameravalvonta. Nosto-ovet ja sähkölukot ovat kaikki hallittavissä matkapuhelimilla ja henkilökuntamme auttaa asiakkaita toimistoaikojen ulkopuolellakin.

Kiinteistöllä on ympärivuorokautinen vartiointi ja vartija auttaa tarvittaessa myös niitä asiakkaitamme, jotka tarvitsevat apua käydessään varastollaan normaaliaikojen ulkopuolella.

Tiimimme

Tiimimme

Alla esitelty Minilaodin tiimin avainhenkilöt.

Tuomas Kurittu

Ekonomi, toimitusjohtaja

Tuomas (s. 1954) on valmistunut Helsingin Kauppakorkeakoulusta (Nyk. Aalto Yliopisto) v. 1978 ja hän on ollut yksityisyrittäjä vuodesta 1982. Tuomas toimii tällä hetkellä Minilaod Oy:n toimitusjohtajana ja yhdessä vaimonsa ja sijoittajien kanssa omistamansa kotihoitoyritys Koti-Medi Oy:n toimitusjohtajana. Tuomas on sarjayrittäjä, joka on perustanut useita yrityksiä uransa varrella. Tapana on ollut perustaa yritys, kasvattaa se riittävän kokoiseksi ja myydä pois - yleensä joko sijoittajille tai saman alan suuremmille toimijoille. https://www.linkedin.com/pub/tuomas-kurittu/75/261/83a

Liisi Parv

Tallinnan toimipisteen päällikkö

Liisi hoitaa asiakaspalvelua, varastojen vuokrauksen, laskutuksen ja maksuliikenteen. Hän on ollut yhtiön palveluksessa vuodesta 2011. https://ee.linkedin.com/pub/liisi-parv/100/6a3/646
Riskit

Listaamattomat kasvuyritykset ovat korkean riskin sijoituskohteita. Näihin sijoittamiseen liittyviä riskejä ovat muun muassa sijoituksen menettäminen, heikko likviditeetti, epäsäännölliset tai harvinaiset osingot sekä omistusosuuden diluutio. Tutustuthan tähän riskivaroitukseen ennen kuin sijoitat korkean riskin sijoituskohteisiin.

On suositeltavaa, että perehdyt aina sijoituskohteisiin huolellisesti, jaat riskiäsi hajauttamalla sijoituksiasi useisiin eri riskiluokan sijoituskohteisiin ja tasapainotat sijoitussalkkuasi myös korkeamman likviditeetin sijoituksilla. Kiinnitä huomiota myös kohdeyrityskohtaisiin riskeihin.

Pitchin liitteenä on luottotietoraportti, jolla voi olla merkitystä sijoituspäätökseen.

Viron pienvarastomarkkinoilla ei tällä hetkellä ole juurikaan merkittävää kilpailua alan olessa vielä täysin alkuvaiheissaan. Tallinnassa toimii pari muuta alan yritystä mutta niiden toiminta ei näytä haittaavaan Minilaod Oü:n toimintaa. Kilpailu- ja/tai markkinatilanne saattaa tietysti  kiristyä tulevaisuudessa joskaan tällä hetkellä siitä ei ole mitään merkkejä näkyvissä.

Viive sopivien toimitilojen löytämisessä käyvällä hinnalla ja strategian aikatauluun nähden muodostaa koko suunnitelman toteutusaikatauluun riskin. Vastaava riski on myös siinä että vuokrausaikataulu ei toteudu suunnitellulla tavalla. Riskinä on myös se että suunniteltu rahoituskierros ei toteudu tai toteutuu vain osittain.

Kaikissa näissä kolmessa tapauksessa seurannaisvaikutus on että kasvu jää suunniteltua pienemmäksi.Toisaalta riskiä vähentää se että tässä tilanteessa myöskään yhtiön kulut eivät kasva suunnitelman mukaisesti.

Jos jonkin toimitilan vuokrasopimusta ei jatketa, siitä aiheutuu muuttokustannuksia korvaaviin toimitiloihin siirryttäessä.

Yhtiön omaisuuteen kohdistuu normaali vahingonvaara ja siksi kaikki omaisuus on asianmukaisesti vakuutettu ja yhtiöllä on myös kassavirran keskeytysvakuutus tulipalon, vesivahingon tai muun vastaavan odottamattoman tapahtuman varalta.

Esim. kiinteistön ostotilanteessa saatetaan joutua hakemaan ulkopuolista rahoitusta mikä aiheuttaa sinällään rahoituksen jatkuvuuteen liittyvän riskin. Tällä hetkellä Minilaod Oü:llä ei ole lainkaan paikallista lainaa Virossa yhtiön rahoituksen tullessa täysin Suomesta emoyhtiö Mini-Holding Oy:ltä. Minilaod Oü:n ja Mini-Holding Oy:n rahoitusrakenteet ilmenevät taseiden liitteistä.

Mini-Holding Oy:n saatavaan Minilaod Oü:ltä sisältyy normaali luottotappion riski. Riskiä pienentää että Mini-Holding Oy on ottanut 550 000 euron yrityskiinnityksen Minilaod Oü:n omaisuuteen saataviensa vakuudeksi (kts. kaupparekisteriote liitteenä).

Mikäli päädytään ostamaan toimitiloja sisältyy tähän sama riski kun kiinteistösijoittamiseen yleensäkin.

Yhtiö joutuu kohtaamaan makrotaloudellisia, poliittisia ja muita maakohtaisia riskejä, jotka saatavat vaikuttaa kielteisesti yhtiön toimintaan ja sitä kautta yhtiön markkina-arvoon.

Vuokrausasteemme lasku ja asiakkaiden vaihtuvuuden lisääntyminen muodostavat myös tulosta rasittavan riskin.

Vuokrasopimuksiin ja kaikkiin muihinkin sopimuksiimme liittyy riskejä.

Avainhenkilöiden menettäminen muodostaa myös riskin liiketoiminnalle.

Riskin muodostaa myös se että asiakkaamme jättää tiloihimme ongelmajätettä tai muuta vuokrasopimuksen ehtojen vastaista materiaalia, josta joudumme hankkitumaan eroon omalla kustannuksellamme.

Yhtiön osakkeeseen kohdistuu arvostusriski ja osakkeenomistajan omistusosuus voi myös laimentua uusien rahoituskierrosten myötä.